De las servidumbres o cargas inmobiliarias en el código civil dominicano

TÍTULO IV:
DE LAS SERVIDUMBRES
O CARGAS INMOBILIARIAS

Art. 637.- La servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad, para el uso y utilidad de una finca perteneciente a otro propietario.

Art. 638.- La servidumbre no establece preeminencia alguna de una heredad sobre otra.

Art. 639.- Tiene su origen o en la situación de los predios o en obligaciones impuestas por la ley, o en contrato hecho entre los propietarios.

CAPÍTULO I:
DE LAS SERVIDUMBRES QUE TIENEN SU ORIGEN
EN LA SITUACIÓN DE LOS PREDIOS.

Art. 640.- Los predios inferiores están sujetos a recibir de los más elevados, las aguas que de éstos se derivan, sin que contribuya a ello la mano del hombre. El propietario inferior no puede elevar diques que impidan la corriente o descenso de las aguas.

El propietario superior no puede ejecutar nada que sea causa del aumento de servidumbre que sufren los predios inferio­res.

Art. 641.- El que tiene dentro de su propiedad un manantial, puede disponer de él según su voluntad, salvo los derechos que el propietario del predio inferior haya podido adquirir por título o prescripción.

Art. 642.- (Modificado por la Ley 585 del 28 de octubre de 1941, G. O. 5661). La prescripción en este caso no puede adquirirse, sino por el goce no interrumpido de veinte años, a contar desde el momento en que el propietario del predioinferior haya hecho y terminado obras aparentes, destinadas a facilitar la corriente y entrada o caída del agua en su pro­piedad.

Art. 643.- El propietario del manantial no puede cambiar su curso, cuando provee a los habitantes de un poblado del agua que es necesaria; pero si los habitantes no han adquirido o prescrito su uso, el propietario puede reclamar una indemni­zación que se determinará por peritos.

Art. 644.- (Derogado por la Ley 288, del 26 de mayo de 1943, G.O. 5923).

Párrafo: (Según la Ley 1643, del 14 de febrero de 1948, G.O. 6752) En los casos de sequía prolongada, los residentes en los predios afectados por la sequía que estén distantes de las aguas públicas, tendrán derecho a tomar en las aguas naturales privadas de los predios vecinos las cantidades que necesiten para usos exclusivamente domésticos, sin perjuicio de las necesidades de los residentes en los predios en que se encuentran las aguas, todo mediante las determinaciones e indemnizaciones que fijen los Jueces de Paz, oyendo al ins­pector de agricultura, en caso de controversia.

Art. 645.- Si se promueven cuestiones entre los propietarios a los cuales pueden ser útiles esas aguas, los tribunales al fallardeben conciliar el interés de la agricultura con el respeto a la propiedad; y en todos los casos deben observarse los regla­mentos particulares y las costumbres locales sobre el curso y uso de las aguas.

Art. 646.- Todo propietario puede obligar al dueño colindante a acotar sus propiedades contiguas. Los gastos de la obra sepagarán por mitad.

Art. 647.- Todo propietario puede cercar su heredad, excepto en el caso prescrito en el artículo 682.

Art. 648.- El propietario que quiere construir la cerca, pierde su derecho a los aprovechamientos comunes en proporción del terreno que sustrae.

CAPÍTULO II:
DE LAS SERVIDUMBRES
ESTABLECIDAS POR LA LEY.

Art. 649.- Las servidumbres establecidas por la ley, tienen por objeto la utilidad pública de los particulares.

Art. 650.- Las que se establezcan con motivo de la utilidad pública o comunal, tienen por objeto la senda a orilla de los ríos, la construcción o reparación de los caminos, y otras obras públicas o comunales.

Todo lo que se refiere a esta clase de servidumbre, está deter­minado por las leyes o reglamentos particulares.

Art. 651.- La ley somete a los propietarios a diferentes obli­gaciones, el uno respecto del otro, e independientes de todocontrato.

Art. 652.- Parte de estas obligaciones están reglamentadas en las leyes de Policía Rural: otras son relativas a la pared y zanjas
medianeras, al caso en que hayan que construir contra muro; a las vistas sobre la propiedad del vecino, o las vertientes de los tejados o techos, y al derecho de paso.

SECCIÓN 1A.:
DE LA PARED Y ZANJA MEDIANERAS.

Art. 653.- En los poblados y en los campos, toda pared que sirva de separación entre edificios en toda su medianería o entre patios y jardines, y aun entre cercados en los campos, se presume medianera si no hay títulos ni señas que prueben lo contrario.

Art. 654.- Hay señal de no existir la medianería, cuando lo más alto de la pared esté derecho y a plomo sobre la super­ficie exterior de uno de los lados y presenta por el otro un plano inclinado. Existen también cuando en uno solo de los lados aparecen caballetes y filetes salientes de piedra que se hubiesen hecho al edificar la pared.

En estos casos se considera el muro de la propiedad exclusiva del dueño del lado de cuya finca estén las vertientes o y se hallen empotrados los filetes y piedras salientes.

Art. 655.- La reparación y construcción de la pared mediane­ra, son de cuenta de todos aquellos que tengan derecho a lamisma, y proporcionalmente al derecho de cada uno.

Art. 656.- Sin embargo, todo copropietario de una pared medianera, puede excusarse de contribuir a los gastos de re­paración y construcción, abonando el derecho de medianería, siempre que la pared medianera no sostenga un edificio de su propiedad.

Art. 657.- Todo copropietario puede apoyar sus construccio­nes en el muro medianero, haciendo descansar en él vigas otirantes, en todo el grueso de la pared, dejando un espacio de cincuenta y cuatro milímetros (dos pulgadas) próximamente, sin perjuicio del derecho que tiene el dueño colindante de reducir desbastando el tirante hasta la mitad de la pared, en el caso en que él mismo quisiera fijar las vigas en el mismo sitio o hacer en él una chimenea.

Art. 658.- Todo copropietario puede hacer elevar la pared me­dianera; pero debe pagar él solo los gastos que aquella obraocasione, los de las reparaciones para conservarla, y además, indemnizar, según su valor, por el peso que ocasione la ma­yor altura.

Art. 659.- Si el muro medianero no se encuentra en estado de soportar la elevación, el que desee hacer la obra debe construiraquél de nuevo y por completo a su costa, y el exceso que hay de darse al espesor debe tomarse de su lado.

Art. 660.- El dueño colindante que no haya contribuido a la mayor altura, puede adquirir la medianería de ella, pagando la mitad de su coste y el valor de la mitad del suelo tomado para el exceso de espesor.

Art. 661.- Todo propietario, cuya casa está contigua a la pared, tiene también la facultad de hacerla medianera en todo o enparte, reembolsando al dueño del muro la mitad de su valor, o la mitad de lo que importe la porción que se desee convertir en medianera, y la mitad del valor del suelo sobre el que está edificada la pared.

Art. 662.- Ninguno de los dueños colindantes puede hacer excavaciones en el fondo de la pared medianera, ni apoyar en ella obra alguna, sin el consentimiento del otro, o sin hacer, vista su negativa, determinar por peritos los medios necesa­rios para que la nueva obra no perjudique los derechos del colindante.

Art. 663.- Cada uno puede obligar a su vecino en los poblados, a contribuir a las construcciones y reparaciones de las cercasque separan sus casas, patios y jardines que hubieren dentro de aquéllas; la altura de la cerca o pared se fijará, conforme a los reglamentos particulares o a los usos constantes y admiti­dos; y a falta de usos o reglamentos, toda pared de separación entre dos fincas vecinas que en lo futuro se construya o res­tablezca, debe tener por lo menos treinta y dos centímetros (diez pies) de altura, comprendiendo el caballete.

Art. 664.- Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulanla forma en que hayan de hacerse las reparaciones y cons­trucciones, deben hacerse en la siguiente forma: las paredesmaestras y el techo, son de cuenta de todos los propietarios, cada uno en proporción de la parte que tenga.

El propietario de cada piso debe hacer el suelo correspon­diente al suyo.

La escalera que conduce desde la planta baja al primer piso, es de cuenta del dueño de éste: el trozo que media entre elprimero y segundo, corresponde al propietario del último, y así sucesivamente.

Art. 665.- Cuando se reedifique una pared medianera o una casa, las servidumbres activas y pasivas se continúan respectodel nuevo muro o de la nueva casa, sin que puedan aumen­tarse, y con tal de que la obra se haga antes que haya podidoadquirirse prescripción.

Art. 666.- Las zanjas que haya entre dos predios, se suponen medianeras, siempre que no haya título o señal en contrario.

Art. 667.- Se considerará señal de no existir la medianería, cuando la tierra extraída lo es sólo y está arrojada de uno de los lados de la zanja.

Art. 668.- Se considerará dueño de la zanja, el propietario en cuya finca se haya echado la tierra extraída.

Art. 669.- La conservación de la zanja medianera se hará a expensas de los dos dueños.

Art. 670.- Se reputa medianera la empalizada o vallado que separa dos fincas, a no ser que una sola de ellas se encuentre en disposición de estar cercada, o que haya título o posesión bastante en contrario.

Art. 671.- No está permitido plantar árboles grandes, sino a la distancia prescrita por las reglas vigentes a la sazón, o por los usos constantes y admitidos; y a falta de unos o de otros, podrá hacerse la plantación únicamente a la distancia de dos metros de la línea divisoria de las dos fincas, para los árboles grandes, y a la distancia de medio metro para los más peque­ños y empalizadas vivas.

Art. 672.- El dueño colindante puede exigir que se arranquen los árboles y vallados plantados a menor distancia. La per­sona sobre cuya propiedad caigan las ramas de los árboles del predio contiguo, puede obligar a su dueño a cortarlas. Si son las raíces que penetran en su propiedad puede él mismo cortarlas.

Art. 673.- Los árboles que se encuentren en el vallado interme­dio, son medianeros como éste, y cada uno de los propietariostiene el derecho a cortarlos.

SECCIÓN 2A.:
DE LA DISTANCIA Y OBRAS INTERMEDIAS EXIGI‑

DAS PARA DETERMINADAS CONSTRUCCIONES

Art. 674.- El que haga excavar un pozo, algibe, pila o letrina para su servicio cerca de una pared, sea o no medianera; el que en el mismo sitio se proponga construir chimeneas, hor­no, fogón o fragua; construir al lado un establo o establecer un almacén de sal o montón de materias corrosivas, está obligado a guardar la distancia de diecinueve decímetro (seis pies) entre la obra y el muro.

SECCIÓN 3A.:
DE LAS VISTAS SOBRE LA PROPIEDAD
DEL DUEÑO COLINDANTE.

Art. 675.- Ninguno de los propietarios contiguos puede, sin consentimiento del otro, abrir en la pared medianera ningunaventana o abertura de cualquier clase que sea.

Art. 676.- El propietario de una pared no medianera, pero contigua de una manera inmediata a la propiedad de otro, puede practicar en ella claraboyas o ventanas con rejas.

Estas ventanas deben estar provistas de enrejado, cuyas ba­rras estén por lo menos a un decímetro próximamente (trespulgadas y ocho líneas) de distancia, y un bastidor de cristal fijo.

Art. 677.- Estas claraboyas o ventanas no pueden abrirse sino a veintiséis decímetros (ocho pies) por cima del piso al que sequiere dar luz, si es el cuarto bajo; y a diecinueve decímetros (seis pies) más alta que el suelo de cada uno de ellos en los pisos superiores.

Art. 678.- No pueden abrirse miradores ni ventanas para aso­marse, balcones o construcciones semejantes sobre la propie­dad, cerrada o no, del dueño contiguo, si no hay diecinueve decímetros (seis pies) de distancia entre la pared en que se practican y la mencionada finca.

Art. 679.- No se pueden tener vistas de lado ni oblicuas sobre propiedades contiguas, a no ser a seis decímetros (dos pies) de distancia.

Art. 680.- La distancia de que se ha hablado en los dos ar­tículos precedentes, se cuenta desde la superficie exterior de la pared en que se hace la abertura; y si hay balcones o voladizos semejantes, desde su línea exterior hasta la línea deseparación de las dos propiedades.

SECCIÓN 4A.:
DE LAS VERTIENTES DE LOS TECHOS.

Art. 681.- Todo propietario debe construir los techos de modo que viertan las aguas pluviales a su propiedad o a la vía pú­blica, no pudiendo arrojarlas a la propiedad vecina.

SECCIÓN 5A.:
DEL DERECHO DE TRÁNSITO.

Art. 682.- El propietario cuyas fincas estén situadas dentro de otras y no tengan ninguna salida a la vía pública, puede
reclamar un tránsito a través de los predios contiguos para la explotación de su propiedad, con la obligación de satisfacerindemnización proporcionada al daño que ocasione.

Art. 683.- El tránsito debe tomarse por lo regular del lado en que sea más corto el trayecto a la vía pública.

Art. 684.- Sin embargo, debe fijarse en el sitio menos perjudi­cial para el propietario de la finca que haya de gravarse.

Art. 685.- La acción de indemnización en el caso previsto por el artículo 682, es prescriptible; y el tránsito debe continuaraunque no sea ya admisible dicha acción.

CAPÍTULO III:
DE LAS SERVIDUMBRES ESTABLECIDAS
POR LOS ACTOS DEL HOMBRE.

SECCIÓN 1A.:
DE LAS DIVERSAS ESPECIES DE SERVIDUMBRES
QUE PUEDEN ESTABLECERSE SOBRE LOS BIENES.

Art. 686.- Es lícito a los propietarios establecer sobre sus fin­cas, o en favor de las mismas, las servidumbres que tengan por conveniente, siempre que el gravamen no se imponga a la persona ni en favor de ella, sino solamente en una finca con relación a otra, y con tal de que estas cargas no contengan nada contrario al orden público.

El uso y extensión de las servidumbres establecidas en esta forma, se determinan por el título de su constitución; y a falta de éste, por las reglas siguientes.

Art. 687.- Las servidumbres se constituyen, o en beneficio de un edificio o de un terreno.

Las pertenecientes al primer grupo se llaman urbanas, ya estén situados los edificios en poblados o en el campo. Las de segundo grupo se llaman rurales.

Art. 688.- Las servidumbres son continuas o discontinuas. Las primeras son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo, sinnecesidad de los actos inmediatos del hombre, como las con­ducciones de aguas, vertientes, vistas y otras de esta especie.

Las servidumbres discontinuas son aquellas que necesitan la intervención o el hecho inmediato actual del hombre pararealizarse, tales como los derechos del tránsito, pasto, extraer aguas de un pozo y otras semejantes.

Art. 689.- Las servidumbres son aparentes o no aparentes:

Son aparentes, las que se anuncian desde luego por las obras exteriores, como una puerta, una ventana o un acueducto.

Las servidumbres no aparentes, son las que no presentan signo exterior de su existencia, por ejemplo, la prohibición de edificar en un solar o de limitar la construcción a altura determinada.

SECCIÓN 2A.:
MODO DE ESTABLECER LAS SERVIDUMBRES.

Art. 690.- Las servidumbres continuas y aparentes, se adquie­ren por título, o por la posesión de treinta años.

Art. 691.- Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas aparentes o no, no pueden constituirse sino en virtud de título.

La posesión aunque sea inmemorial, no basta para estable­cerlas.

Art. 692.- El destino que dé el padre de familia, equivale a un título, respecto de las servidumbres continuas y aparentes.

Art. 693.- Se entiende que se ha realizado el caso previsto en el artículo anterior, cuando se haya probado que los dospredios ya divididos o separados, han pertenecido al mismo propietario, por el cual se han puesto las cosas en el estado del que la servidumbre se deriva.

Art. 694.- Si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe una señal aparente de servidumbre, dispone de una deellas sin que el contrato contenga ninguna cláusula relativa a la servidumbre, continuará ésta existiendo en favor o en perjuicio de la finca enajenada.

Art. 695.- El título constitutivo de la servidumbre, respecto de aquellas que no pueden adquirirse por prescripción, no puede ser reemplazado sino por otro título en que el dueño del predio sirviente reconozca la servidumbre.

Art. 696.- Cuando se constituye una servidumbre, se reputa acordado todo cuanto sea necesario para usar de ella. Así laservidumbre de extraer agua de la fuente de otro, tiene nece­sariamente derecho a la servidumbre de tránsito.

SECCIÓN 3A.:
DE LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO
DEL PREDIO DOMINANTE.

Art. 697.- El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene también para hacer todas las obras necesarias para su uso yconservación.

Art. 698.- Estas obras se ejecutarán a su costa, y no a la del dueño del predio sirviente, a no ser que establezca lo contra­rio el título de la constitución de la servidumbre.

Art. 699.- Aun en el caso en que el propietario de la finca sirviente, esté obligado, por el título originario de la servi­dumbre, a hacer a su costa las obras necesarias para el uso o la conservación de la servidumbre, puede siempre librarse de aquella carga, abandonando el predio sirviente al dueño del dominante.

Art. 700.- Si la finca en cuyo favor se ha establecido, llega a dividirse, queda la servidumbre en cada una de las dos porciones; pero sin que se aumente por esto el gravamen al predio sirviente.

Así es que si se trata de un derecho de tránsito, todos los copropietarios estarán obligados a ejercitarlo por una misma parte.

Art. 701.- El dueño del predio sirviente nada puede hacer que se dirija a disminuir el uso de la servidumbre o hacerlo másincómodo.

Por lo tanto, no podrán mudar los sitios ni trasladar el ejerci­cio de la servidumbre, a otro paraje diferente del que se fijó al principio.

Pero si esta designación primitiva hubiese llegado a ser más gravosa al dueño del predio sirviente, o si impidiere hacer en ella reparaciones de grande utilidad, podría ofrecer al pro­pietario de la otra finca un sitio igualmente cómodo para el ejercicio de sus derechos, y éste no podrá rehusarlo.

Art. 702.- El que tiene derecho de servidumbre no puede por su parte usar de él, sino conforme al contenido de la escritura, sin poder hacer, ni el en predio sirviente, ni en aquel a cuyo favor está la servidumbre, mudanza alguna que agrave la situación del predio.

SECCIÓN 4A.:
DEL MODO DE EXTINGUIRSE
LA SERVIDUMBRE.

Art. 703.- Cesan las servidumbres, cuando las cosas se ponen en tal estado que ya no puede usarse de ellas.

Art. 704.- Reviven, si las cosas se restablecen de modo que se pueda usar de las servidumbres, a no ser que haya pasadoel tiempo bastante para hacer presumir la extinción de este derecho, según se dice en el artículo 707.

Art. 705.- Toda servidumbre se extingue, cuando el predio a que se debe y el que lo debe se unen en una misma persona.

Art. 706.- (Modificado por la Ley 585 del 28 de octubre de 1941, G. O. 5661). Se extingue la servidumbre por el no uso en el espacio de veinte años.

Art. 707.- (Modificado por la Ley 585 del 28 de octubre de 1941, G. O. 5661). Los veinte años comienzan a contarse, según las diversas especies de servidumbres, o desde el día en que se dejó de usar de ellas, cuando se trata de las discon­tinuas, o desde el en que se ejecutó algún acto contrario a las servidumbres, cuando se trata de las continuas.

Art. 708.- El modo de la servidumbre puede prescribirse como la misma servidumbre y de la misma manera.

Art. 709.- Si el predio, en cuyo favor está la servidumbre, per­tenece a muchos proindiviso, el uso de uno de ellos impide laprescripción con respecto a los demás.

Art. 710.- Si entre los copropietarios se halla alguno contra quien no pudo correr la prescripción, tal como un menor, éste habrá conservado el derecho de los demás.